Metodyka BIM coraz częściej wykorzystywana jest przy prowadzeniu inwestycji budowlanych. Podczas projektowania, wykonania budynku czy też zarządzania obiektem poszczególne podmioty mogą czerpać ogromne korzyści z możliwości, jakie daje przygotowanie odpowiednich danych, zgodnie z metodyką BIM. Jednak jakość tych danych w ogromnym stopniu zależy od zapisów umownych pomiędzy stronami kontraktu.
Odpowiednie zdefiniowanie celów, potrzeb, oraz sposobu realizowania BIMu jest kluczowym aspektem procesu. Jeśli zatem tak wiele zależy od zapisów umownych to czy każdy typ kontraktu budowlanego pozwala w równym stopniu wykorzystać pełny potencjał metodyki BIM? Prześledźmy podstawowe typy kontraktów wykorzystywanych w sektorze budowlanym pod kątem możliwości zastosowania w nich wspomnianej metodyki.
Wyróżniamy cztery podstawowe typy kontraktów budowlanych. Są to odpowiednio:
– DB (Design-Build) – Formuła zaprojektuj i wybuduj
– IPD (Integrated Project Delivery) – Zintegrowany Proces Realizacji Projektu
– DBB (Design-Bid-Build) – Typ ten wyszczególnia dwa osobne etapy: projekt i wykonanie
– CMAR (Construction Manager at Risk)
W tej części artykułu omówimy kontrakty IPD oraz CMAR.
Kontrakt IPD – Integrated Project Delivery
Jest to zintegrowany proces inwestycyjny w którym projekt, zamówienie oraz budowa są realizowane wspólnie – w ramach jednego procesu. IPD integruje wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego od samego początku jego trwania (wszystkie podmioty biorące udział w procesie są wybrane na samym początku). Pozwala to na zdefiniowanie jednego wspólnego celu.
Wydaje się zatem, iż potencjał BIM może zostać wykorzystany w pełni przy realizacji inwestycji w formule IPD. Działanie zgodnie z metodyką BIM pozwala na dostarczenie wszystkim uczestnikom niezbędnych informacji gwarantując jednocześnie aktualność tychże informacji. Zapewnia łatwość wymiany danych (w formule IPD za realizację przedmiotu zamówienia odpowiada zespół w skład którego wchodzą przedstawiciele każdej ze stron kontraktu) oraz kontrolę przebiegu procesów.
IPD pozwala również na tworzenie wielowariantowych analiz mających na celu optymalizację efektu końcowego. Dodatkowym atutem może być fakt, iż Zamawiający na samym początku procesu inwestycyjnego może dołączyć osobę lub osoby odpowiedzialne za późniejsze zarządzanie obiektem. Dzięki temu model AIM (Asset Information Model) może być przygotowany (a później wykorzystywany) w sposób efektywniejszy niż dotychczas (znacząco redukując LCC).
Zaangażowanie wszystkich stron od początku trwania procesu skraca czas niezbędny na przygotowanie i dostarczenie projektu. Zamawiający, poprzez uczestnictwo w procesie projektowym, może wziąć pod uwagę nie tylko cenę, ale również jakość rozwiązań.
Połączenie różnych środowisk (projektantów branżowych, wykonawców, zarządców obiektu) kreuję największe szanse na innowacyjne rozwiązania.
Kontrakt CMAR – Construction manager at risk
Formuła kontraktu CMAR, w pewnych aspektach, przypomina formułę DBB. Projekt i wykonanie są przedmiotem osobnych, niezależnych, kontraktów – czyli Inwestor bierze na siebie sporą część ryzyka. W formule tej Projektanci i Wykonawcy pracują razem.
Dzięki wcześniejszemu zaangażowaniu Wykonawców ich wiedza przekazywana jest już na wczesnych etapach przygotowywania dokumentacji projektowej.
Zabieg ten pozwala na ustalenie gwarantowanej maksymalnej ceny (GMP – guaranteed maximum price), która siłą rzeczy nakłada część ryzyka związanego z inwestycją na Wykonawcę.
Z ustalaniem GMP wiąże się kwestia dobrania odpowiedniego momentu w którym Wykonawca powinien rozpocząć swój udział w inwestycji. Jeśli zostanie on zaproszony zbyt wcześnie, to może wykazywać tendencje do zawyżania kosztów wykonania. Z drugiej strony, jeśli zostanie wprowadzony zbyt późno, to nie będzie miał czasu na odpowiednie oszacowanie kosztów, a wiedza, którą dysponuje nie zostanie efektywnie zaimplementowana do danego projektu.
Z reguły momentem w którym Wykonawca zostaje zaangażowany w proces następuje po przygotowaniu projektu koncepcyjnego – rzadziej – lub po przygotowaniu około 50 % projektu architektonicznego.
Formuła ta pozwala na wykorzystanie metodyki BIM, lecz ogranicza jej pełen potencjał. Zamawiający musi w tym przypadku przejąć odpowiedzialność za wypracowanie konsensusu przez Projektantów i Wykonawców. Jednym z kluczowych aspektów w związku z powyższym jest przygotowanie (lub nałożenie wymogu przygotowania) planu implementacji BIM.
CMAR może również rodzić problemy związane z własnością modeli BIM oraz rozwiązań w nich zastosowanych. Pomimo wczesnego zaangażowania Wykonawcy, doświadczenia podwykonawców (np. MEP) nie są wykorzystywane. Może to generować rozbieżność dokumentacji projektowej (włączając poziom szczegółowości) oraz cen końcowych.
Zdecydowanie się na którąkolwiek formułę kontraktu nie gwarantuje sukcesu pod względem implementacji metodyki BIM do wybranego projektu. Przy zastosowaniu jednak odpowiedniej formuły (w zależności czy jest to zamówienie publiczne, czy prywatne) możemy znacząco poprawić jednak efektywność wdrożenia BIMu do projektu
Dla głodnych wiedzy:
- „BIM w praktyce” – Dariusz Kasznia, Jacek Magiera, Paweł Wierzowiecki – Wydawnictwo naukowe PWN 2018 – Rozdział „1.3 Czy BIM jest technologią, strategią zarządzania czy już globalną kulturą”
- „BIM and Construction Management” – Brad Hardin, Dave McCool – John Wiley
& Sons 2015
