Dlaczego warto wprowadzić BIM w zarządzaniu nieruchomością?

Termin BIM (Building Information Modeling) powoli zadamawia się w projektowaniu i wykonawstwie. Wkracza również w inne etapy życia budynku oferując korzyści dla innych uczestników procesu budowlanego. Holistyczne spojrzenie na cykl życia budynku rodzi oczywiste wnioski, że to nie budowa jest największym kosztem, lecz późniejsze, wieloletnie utrzymanie budynku i zarządzanie nim.

Obserwuje się coraz większe zainteresowanie inwestorów zarówno publicznych jak i prywatnych innowacją jaką jest BIM. Częściej wplatają oni ten termin w zawieranych kontraktach i zamówieniach, a BIM staje się nie opcją, a podstawowym wymogiem. Inwestorzy mogą ugrać najwięcej na implementacji BIM w zarządzaniu nieruchomością w długim terminie. Zwrot inwestycji w BIM szacowany jest tutaj na poziomie ROI=64%, a dobrze przeprowadzona implementacja zwraca się już w ciągu 1,56 roku.

Jak jest teraz ?

Informacja jest obecnie największym aktywem każdego przedsiębiorstwa. Sposób jej gromadzenia, przechowywania i aktualizacji jest kluczowym determinantem sukcesu przedsiębiorstwa. Świadomość ta, wydaje się omijać branżę budowlaną. Informacja o budynku jest przekazywana inwestorowi/zarządcy budynku w postaci wydruków pogrupowanych w segregatory i arkusze rysunkowe, czasem w postaci plików PDF, DWG, czy tabel Excel. Dokumentacja jest trudna w zarządzaniu, a po kilku latach staje się nieaktualna.

Lepszym przykładem jest centralizacja informacji w postaci bazy danych. Przeniesienie dokumentacji papierowej do komputera w postaci skanów, tabel i gromadzenie jej w jednym miejscu. Takie rozwiązania istnieją kryjąc się pod nazwą CMMS (Computerised Maintenance Management System), czy CAFM (Computer-aided facility management)-przykładowym narzędziem tego typu, powszechnie wykorzystywanym jest IBM Maximo. Budowa takiego systemu jest kosztowna i czasochłonna i dokonywana niejako po fakcie. Można zadać sobie pytanie czy taką bazę danych nie można było budować od początku? Dlaczego ponownie musimy odtwarzać informację, która i tak istniała i była wykorzystana na jakimś etapie projektowym czy budowy?

Jak widać na Rysunku nr 1, przy przechodzeniu pomiędzy etapami budowy następuje utrata szeroko pojętej „informacji”, która następnie jest rekonstruowana. Na te działania potrzebny jest czas, a jak wiadomo czas to pieniądz, wg. danych NIST (Amerykański Narodowy Instytut Standaryzacji i Technologi) jest to koszt rzędu 15.8 mld dolarów rocznie.

Oczywiście, idealny przepływ informacji nigdy nie zostanie osiągnięty, jednak może być on znacznie usprawniony, jeżeli informacja ta będzie gromadzona od początku do końca w jednym miejscu jakim może być właśnie model FM (Facility Management) BIM. Stopień szczegółowości (LOD – Level of Development) otrzymanego modelu uzależniony jest od wstępnych ustaleń pomiędzy uczestnikami procesu. Scenariusz w którym model BIM jest sukcesywnie rozbudowywany i aktualizowany przez cały proces budowy może wydawać się nieco utopijny, ze względu na opór jaki mogą stawiać poszczególni uczestnicy procesu w zrobieniu czegoś co nie mieści się jak dotąd w standardzie ich pracy. Kluczowa jest więc świadomość inwestorów czym jest BIM, czego mogą wymagać, a następnie jak mogą te założenia egzekwować, a przede wszystkim ważna jest dobrze skonstruowana umowa. Zalecanym typem kontraktowania w przypadku wykorzystania metodologii BIM jest Zintegrowany Proces Inwestycyjny (Integrated Project Delivery). Dodatkowym standardem wspierającym przepływ informacji pomiędzy poszczególnymi etapami z którym warto się zapoznać jest COBie (Construction Operations Building Information Exchange), opracowany dla korpusu inżynieryjnego armii Stanów Zjednoczonych

Typ kontraktu: Integrated Project Delivery

W najpopularniejszym modelu tradycyjnym typu Design-Bid-Build (DBB), inwestor zatrudnia niezależnie architekta i wykonawcę. Pomiędzy nimi następuje wymiana informacji w postaci dokumentacji projektowej. Wzajemne relacje nie są jednak oparte na obustronnym zaufaniu. Utrzymane są w atmosferze wzajemnej podejrzliwości doprowadzając do sytuacji, w której powstaje przekonanie, że dzielenie się informacją równoważne jest z wystawianiem się na zagrożenia. Powstaje tzw. „okno ryzyka” (Risk Gap), tworzące pustkę pomiędzy projektantem, wykonawcą i inwestorem, w którą wkradają się prawnicy, ubezpieczyciele, menedżerowie projektów. Stanowią oni łącznik nie uczestniczący bezpośrednio w procesie budowlanym lecz co gorsza tylko go zaburzający, zwiększając jego koszt i czas. Pattrick Mac Leamy (CEO HOK Architects) proponuje nowe rozwiązanie, które nazywa BuildingSmart Organisation Model. Zamiast wielu kontraktów, zawierany jest jeden, wiążący kluczowych uczestników inwestycji. W kontrakcie zawarte są protokoły obejmujące wymianę informacji, oraz podział zarówno ryzyka i zysków na poszczególne jednostki.

Oto postawy i wartości zgodne z wytycznymi AIA (Amercian Institute of Architecture), na których porozumienie miałoby się opierać

1. Wzajemny szacunek i zaufanie:
2. Wzajemne korzyści i zyski:
   Dobrze ukształtowana współpraca sprawia, że uczestnicy mogą skupić się na osiągnięciu wspólnego, a nie indywidualnego celu.
3. Wspieranie innowacji przy podejmowaniu decyzji:
   Innowacja pojawia się tylko w momencie gdy zapewniony jest wolny przepływ pomysłów, oceniana jest ich wartość merytoryczna, a nie status pomysłodawcy.
4. Wczesne zaangażowanie kluczowych uczestników (inwestora, projektanta, wykonawcy).
5. Wczesne określenie celów.
6. Koncentracja wysiłku na etapie planowania:
   Podejście IPD jest świadome, że zwiększony wysiłek na etapie projektowania odbija się na zwiększonej wydajności i oszczędności podczas budowy.
7. Otwarta komunikacja
8. Kultura nie obwiniania się prowadząca do identyfikacji i rozwiązywaniu problemów a nie szukaniu winnych.
9. Odpowiednia technologia:
   Możliwość wymiany danych i wspierająca ją infrastruktura są niezbędne do wsparcia IPD
10. Organizacja i przywództwo:
    Role są jasno określone, bez tworzenia sztucznych barier, które prowadzą do chłodnych relacji i unikania podejmowania ryzyka

COBie

COBie to nic innego jak arkusz Excel z szeregiem zakładek oparty na jednolitym standardzie nazewnictwa (system Omni Class) oraz podziale elementów składowych budynku z rozbiciem na etapy oraz role, piętra, pomieszczenia etc. . Jest on sukcesywnie aktualizowany przez fazę projektowa i wykonawczą aż do oddania budynku do użytkowania i przekazania inwestorowi. Tabela ta zawiera w sobie aktualną, zweryfikowaną bazę danych o atrybutach budynku, która to stanowi podstawę do późniejszego nim zarządzania. Format ten istnieje niejako niezależnie od BIM, jednak jego popularność, zmusiła twórców oprogramowań do opracowania nakładek na istniejące aplikacje, które zapewniają płynny przepływ informacji na zasadzie eksportu informacji do standardu COBie z modelu BIM. Część informacji musi być uzupełniona manualnie w modelu BIM, (jest to operacja nieunikniona, ktoś musi wprowadzić te dane), część znajduje się już w istniejących obiektach. Powiązanie informacji niegraficznej z komponentami 3D, jest dużo bardziej czytelne i przyjazne.

Facility Management – aplikacje jak to działa ?

Załóżmy że jesteśmy w posiadaniu aktualnego modelu BIM. Znajdują się w nim komponenty, które oprócz lokalizacji w konkretnym pomieszczeniu, na konkretnym poziomie etc. posiadają informację niegraficzną tzw. parametry. Parametry częściowo odnoszą się do konkretnych pól w tabeli COBie. Pozostałe nie są powiązane z COBie, ale nadal stanowią cenną informację o wbudowanym obiekcie. Mamy więc stworzoną solidną bazę danych. Tak przygotowany model eksportujemy do aplikacji FM, najczęściej są to rozwiązania chmurowe, co jest bardzo korzystne z punktu widzenia osoby zarządzającej. Model jest ogólnodostępny z wielu miejsc, oraz dodatkowo zarządzanie modelem jest płynne dzięki zwiększonej mocy obliczeniowej chmury.

Nie wszystkie pola COBie mogły być uzupełnione na etapie projektowym. Wykonawcy najczęściej nie posiadają w swoim arsenale aplikacji służących do modelowania BIM (np. Revit Autodesk®), takich jakimi dysponują architekci / konstruktorzy / instalatorzy, pozostają więc przy bardziej klasycznej wersji zarządzania informacją i aktualizują wszelkie dane COBie w standardowym arkuszu Excel. Ścieżki więc nieco nam się rozeszły. Wykonawca odchodzi od aktualizowania danych w modelu w trakcie budowy na rzecz tabeli, choć idealnym rozwiązaniem byłoby utrzymanie relacji z projektantami do tego stopnia że model byłby na bieżąco aktualizowany w aplikacji natywnej, co zgodne jest z punktem dotyczącym ścisłej współpracy w kontrakcie IPD.

Gdy budowa jest zakończona, inwestor otrzymuje od projektantów model, od wykonawcy aktualny arkusz COBiE, oraz wszelkie atesty, gwarancje i inne dokumenty gromadzone w trakcie wykonawstwa. Aplikacje FM pomogą nam zintegrować te wszystkie dane.

1. Model jest wysyłany do chmury.
2. Powykonawczy arkusz COBie integruje się z zamodelowanymi elementami, uzupełniając brakujące puste pola we właściwościach obiektów.
3. Dokumenty przetwarza się na formę elektroniczną (skany, pliki, zdjęcia) i „podpina” pod obiekty 3D.
4. Baza danych jest gotowa teraz możemy przejść do zarządzania nią.

Facility Management – dalsze kroki

Scentralizowana baza wszystkich danych o istniejącym budynku umożliwia zarządzanie nim w różnych obszarach:

• Space Management – zarządzanie powierzchnią użytkową, czyli zarządzanie informacjami o: pomieszczeniach wraz z ich planami, rozmieszczeniu sprzętów, użytkowników tej przestrzenii, historii wynajmu oraz finansach. BIM może asystować w zakresie np. optymalizacji wynajmowanych pomieszczeń.
• Maintenance Managment – to głównie zarządzanie pracami remontowymi, modernizacyjnymi oraz konserwacyjnymi poprzez monitorowanie stanu obiektu. Jest to zarządzanie ściśle powiązane z czasem, harmonograme.
• Asset Management – zarządzanie wartością / aktywami nieruchomości, czyli sprawne zarządzanie informacjami o wykończeniu i wyposażeniu obiektu a także monitorowanie jego wartości. Co ważne monitorowane są również systemy ukryte, w ścianach, czy też nad sufitami podwieszanymi.

Kolejne udogodnienia które posiadają aplikacje BIM FM, jest możliwość tworzenia powiadomień przypomnień o wykonaniu prac konserwacyjnych. Np. system wysyła mail do osoby decyzyjnej o konieczności wymiany gaśnicy w pomieszczeniu X na tydzień przed upływem jej daty ważności. Dużym krokiem w zarządzaniu nieruchomością, jest integracja obiektów 3D z systemami automatyzacji i kontroli po ang. Building Automation System (BAS). Przykładowo, system klimatyzacyjny budynku jest wyposażony w sensory temperatury, dane z sensorów spływają do aplikacji FM BIM, program podejmuje decyzję o aktywności klimatyzatorów w ciągu dnia, optymalizując zużycie energii.

Aplikacje BIM FM posiadają zazwyczaj wersję mobilną przeznaczoną na tablety czy smartfony. Model może być więc przeglądany i uzupełniany „w terenie”, za pomocą notatek, zdjęć. Elementy ukryte i trudno dostępne takie jak przewody w sufitach podwieszanych mogą być widoczne dzięki funkcjom ukrywania i filtrowania z poziomu programu. Niektóre aplikacje posiadają również funkcje czytnika kodów kreskowych, jeżeli taki system zarządzania również został zaimplementowany. Należy mieć na uwadze że aplikacje BIM FM, nie posiadają w swoich funkcjach narzędzi do modelowania. Tak więc jeśli w budynku przeprowadzimy remont np. wyburzając jedną ze ścian, to aby zaktualizować tę zmianę, musimy wrócić do aplikacji modelującej takiej jak np. Revit® i tam zaktualizować nasz projekt, a następnie ponownie reimportować go do aplikacji BIM FM. Oczywiście informacje niegraficzne nie zostaną wymazane w wyniku reimportowania, więc nie musimy obawiać się że nasza wcześniejsza praca w budowaniu bazy poszła na marne.

Przykładowe aplikacje BIM FM: YouBIM®, Ecodomus®, InfoCAD®, FM System®, Zuuse®

Podsumowanie

Jak widać funkcjonalność i możliwości optymalizacji z wykorzystaniem narzędzi BIM są bardzo rozbudowane. Implementacja tej technologii od najwcześniejszych etapów jest pewną inwestycją. Kluczem do sukcesu jest dobrze przeszkolony zespół. Na szczęście aplikacje FM są zazwyczaj bardzo intuicyjne i proste w obsłudze, nawet dla osób bez ścisłego wykształcenia technicznego.

Potrzebujesz pomocy we wdrożeniu FM w firmie?

Jeśli planujesz wdrożyć system FM w swojej firmie i nie wiesz od czego zacząć napisz mi na adres info@projektowaniebim.pl postaram się pomóc.

---

[1] Wyliczenia oparte na raporcie USA,  2009 IFMA Survey of Maintenance Data
[2] http://nvlpubs.nist.gov/nistpubs/gcr/2004/NIST.GCR.04-867.pdf
[3] Mastering Autodesk Revit 2017, Willey, E.Krygiel, M.Kim. L. Kirby
[4] https://knowledge.autodesk.com/support/revit-products/learn-explore/caas/simplecontent/content/cobie-extension-for-revit.html
[5] BIM for Facility Managers, edited by Paul Teicholz, Copyright © 2013 by John Wiley & Sons, Inc. All rights reserved